Важная информация о НИС
- Что такое НИС и кто может стать ее участником?
- Какую недвижимость можно купить за средства НИС?
- Как определить количество доступных средств на покупку жилья?
- Как оформить военную ипотеку?
- Когда подавать рапорт на выпуск Сертификата - до выбора недвижимости или после?
- Когда лучше воспользоваться военной ипотекой?
- В какой банк обратиться?
Что такое НИС и кто может стать ее участником?
Обеспечение жильем военнослужащих - одна из актуальных проблем современной Российской Армии. Старая система жилищного обеспечения военнослужащих, которая предполагала передачу в собственность квартиры только при выходе на пенсию, себя изжила и являлась существенным тормозом в реформировании Вооруженных сил.
По поручению Президента была разработана новая система жилищного обеспечения, которая позволяет военнослужащим приобретать в собственность комфортное жилье в молодом активном возрасте, мотивирует и повышает престиж службы в Армии. Эта система получила название накопительно-ипотечной системы (НИС).
Федеральный закон N 117-ФЗ, устанавливающий правовые, организационные, экономические и социальные основы новой системы жилищного обеспечения военнослужащих, был принят 20 августа 2004 года.
Функционирование накопительно-ипотечной системы обеспечивает федеральное государственное казенное учреждение (ФГКУ) «Росвоенипотека», находящееся в ведении Минобороны России. Все военнослужащие делятся на две категории:
1. Те, кто имеет право на ОБЯЗАТЕЛЬНОЕ включение в НИС.
К ним относятся:
- офицеры, окончившие военные учебные заведения и заключившие первый контракт о прохождении военной службы после 1 января 2005 года;
- прапорщики и мичманы, заключившие первый контракт о прохождении военной службы после 1 января 2005 года, общая продолжительность военной службы по контракту которых составляет 3 года.
2. Те, кто имеет право на включение в НИС в ДОБРОВОЛЬНОМ порядке.
К ним относятся:
- лица, окончившие военные учебные заведения начиная с 1 января 2005 года, заключившие первый контракт о прохождении военной службы до 1 января 2005 года и изъявившие желание стать участниками НИС;
- сержанты и старшины, солдаты и матросы, заключившие второй контракт о прохождении военной службы не ранее 1 января 2005 г. и изъявившие желание стать участниками НИС. Прапорщики и мичманы, общая продолжительность военной службы по контракту которых по состоянию на 1 января 2005 г. составляет менее трех лет, и изъявившие желание стать участниками НИС.
Для включения в НИС в добровольном порядке, военнослужащему необходимо написать рапорт. Тем, кто имеет право на обязательное включение в НИС, рапорт писать не нужно.
Какую недвижимость можно купить за средства НИС?
№117-ФЗ «О накопительно - ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих» (гл. 4 ст. 14) не содержит подробного описания недвижимости, пригодной для приобретения в военную ипотеку. Говорится лишь о возможности «приобретения жилого помещения или жилых помещений, приобретения земельного участка, занятого приобретаемыми жилым домом либо частью жилого дома, а также приобретения жилого помещения или жилых помещений по договору участия в долевом строительстве».
Очевидно, что жилые помещения могут приобретаться как на первичном, так и вторичном рынке. Главное, чтобы и квартиры и дома являлись именно жилами, и это подтверждалось необходимыми документами.
Более придирчиво оценивают приобретаемую недвижимость банки – кредиторы, и это вполне объяснимо, учитывая, что она поступает к ним в залог. Каждый банк самостоятельно определяет перечень требований, предъявляемых к недвижимости.
Иногда встречаются довольно экзотические. Например, многоквартирный дом должен иметь не менее 6 этажей, или санузел должен быть непременно раздельным… Но в основном, требования к «вторичке» довольно стандартные.Сложнее с новостройками и участием в долевом строительстве. К таким покупкам банки – кредиторы относятся очень ревностно, и предпочитают, чтобы заемщики приобретали квартиры в аккредитованных при банке жилых комплексах.
Еще сложнее с «земельными участками и жилыми домами на них». Приобретение этого вида недвижимости за счет средств НИС стало доступно военнослужащим лишь с 2013 года, после внесения соответствующей поправки в №117-ФЗ. Аккредитованные банки, вслед за этой поправкой, также задекларировали готовность кредитовать покупку домов военнослужащими. Но на деле, требования, предъявляемые многими банками к домам, носят, скорее, заградительный характер, и делают априори невозможным покупку этого вида жилья военнослужащими.
Фактически, на сегодняшний день лишь требования Сбербанка являются выполнимыми и реалистичными. Подробно с требованиями, предъявляемыми Сбербанком к домам, приобретаемым по военной ипотеке, можно ознакомиться здесь.
Как определить количество доступных средств на покупку жилья?
Сумма, доступная военнослужащему для покупки недвижимости по военной ипотеке, складывается из двух составляющих:
- накопления на личном счету участника НИС (ежегодный взнос + инвестиционный доход);
- кредит, предоставляемый банком.
Накопления на именном счете участника НИС формируются за счет накопительного взноса, который ежегодно устанавливается правительством Российской Федерации. Как правило, ежегодно эта сумма повышается.
Так, в 2005 году, когда стартовала программа, сумма ежегодного накопительного взноса составляла лишь 37 000 рублей. В 2017 году размер взноса составил уже 260 141 рубль. Посмотреть динамику изменения размера накопительного взноса по годам можно здесь.
Кроме того, средства, размещенные на именном накопительном счете военнослужащего, инвестируются в активы, имеющие высокую надежность. Инвестиционные компании выбираются на основе конкурса, проводимого ФГКУ «Росвоеннипотека». Доход от инвестирования также поступает на личный счет участника НИС.
Размер кредита определяется банком исходя из возраста военнослужащего таким образом, чтобы к достижению им предельного возраста службы государство успело расплатиться за него с банком. Если он уволился со службы ранее, то остаток кредита будет погашать он сам за счет собственных средств.
Итак, если Вы решили приобрести недвижимость, и занялись поисками подходящего варианта, Вам необходимо понимать, на какую сумму Вы можете рассчитывать. Особенно это актуально для военнослужащих, которые не имеют собственных накоплений, и им необходимо сузить круг поиска недвижимости так, чтобы уложиться в предоставленные государством возможности.
На основании данных, предоставленных нам банком – партнером ПАО Сбербанк России, а также данных ФГКУ "Росвоенипотека", мы разработали Калькулятор военной ипотеки, с помощью которого вы сможете взвесить свои шансы.
Приказом Министра обороны Российской Федерации от 28 февраля 2013 г. № 166 «Об утверждении порядка реализации накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих в Вооруженных Силах Российской Федерации» установлен порядок предоставления информации о состоянии именного накопительного счета участника НИС.
В соответствии со ст. 34 Приказа, регистрирующий орган ежегодно до 15 апреля направляет в РУЖО сведения о состоянии именных накопительных счетов (ИНС). Командиры воинских частей не позднее 15 июня текущего года, организуют информирование участников НИС о состоянии их именных накопительных счетов.Если информация о состоянии именного накопительного счета не была доведена до участника НИС, ему следует написать рапорт на имя командира части о представлении информации.
Также, с информацией о состоянии именного накопительного счета военнослужащий может ознакомиться на сайте ФГКУ «Росвоенипотека» www.rosvoenipoteka.ru. Для этого ему необходимо зарегистрировать «Личный кабинет», указать e-mail, собственный пароль, число, месяц и год рождения, а также ввести сведения из Уведомления о включении в реестр участников НИС: последние 10 цифр регистрационного номера участника и дату возникновения основания для включения в реестр участников НИС. Запрос обрабатывается в течение четырех рабочих дней и в «Личном кабинете» участника размещается информация о состоянии его именного накопительного счета.
Как оформить военную ипотеку?
Порядок оформления Свидетельства участника НИС (Сертификата) установлен Приказом Министра обороны Российской Федерации от 28 февраля 2013 г. № 166 «Об утверждении порядка реализации накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих в Вооруженных Силах Российской Федерации».
В соответствии с п. 45 Порядка, военнослужащий, изъявивший желание получить целевой жилищный заем (ЦЖЗ), подает рапорт на имя командира своей воинской части. При этом стаж его участия в накопительно-ипотечной системе (НИС), должен быть не менее трех лет. Рапорт подлежит регистрации в установленном порядке.
Ежемесячно на уровне части формируются списки военнослужащих для занесения в государственный реестр. Эти списки отправляются в региональное управление жилищного обеспечения (РУЖО).
РУЖО формирует сводные сведения об участниках НИС, изъявивших желание получить ЦЖЗ, и представляет их в Департамент жилищного обеспечения Министерства обороны, которое ведет реестр участников Программы. Регистрирующий орган на основании сводных сведений, представленных РУЖО, формирует сводные сведения по Минобороны России и не позднее 5 числа месяца, следующего за месяцем получения сведений от РУЖО, представляет в ФГКУ «Росвоенипотека».
ФГКУ «Росвоенипотека» на основании сведений, полученных от регистрирующего органа до окончания текущего месяца оформляет участнику НИС Сертификат и в течение 3 рабочих дней с даты его подписания направляет в регистрирующий орган. После занесения в реестр, военнослужащему присваивается уникальный идентификационный номер.
Регистрирующий орган в течение одного месяца со дня поступления Свидетельства (Сертификата) обеспечивает его доведение до участника НИС путем направления его почтой (экспресс-почтой) через региональные управления жилищного обеспечения или непосредственно участнику НИС. С типовой формой Свидетельства можно ознакомиться здесь.
Сведения о внесении военнослужащего в реестр, вместе с идентификационным номером направляются в ФГКУ "Росвоенипотека". После получения сведений, "Росвоенипотека" делает индивидуальный расчет средств для данного военнослужащего, открывает для него индивидуальный накопительный счет (ИНС) и начинает переводить туда средства.
В Московском военном округе вся процедура от подачи рапорта до получения Сертификата занимает, как правило, не более двух месяцев. Официальных способов ускорить процесс получения Сертификата не существует. Документы по инстанциям проходят в соответствии с регламентом. Все компании, лица, предлагающие ускорение процесса получения Сертификата, действуют вне закона.
Когда подавать рапорт на выдачу Сертификата: до выбора недвижимости или после?
Этим вопросом задаются многие военнослужащие. Однозначного ответа на него нет в силу влияния многих факторов, таких как тип желаемой недвижимости, ограниченность предложения, готовность продавца ждать, срок выдачи Сертификата.
По нашей практике мы знаем, что от подачи рапорта до получения Сертификата военнослужащими Московского военного округа проходит в среднем два месяца.
Предположим, военнослужащий решил сначала присмотреть подходящий вариант, а только потом подать рапорт. Если это квартира в большом жилом комплексе – новостройке, где существует множество однотипных предложений, то он, скорее всего, ничем не рискует.
Если же военнослужащий нашел интересный вариант по привлекательной цене на вторичном рынке, то вряд ли продавец будет ждать два месяца, пока покупатель получит Сертификат. Тем более, что после это еще предстоит процедура одобрения банком кредита и самой недвижимости, затем процедура одобрения сделки ФГКУ «Росвоенипотека», затем регистрация сделки в Росреестре.
В конечном итоге, продавец получит свои деньги не ранее, чем через 5-6 месяцев. Если недвижимость ликвидна, вряд ли кто-то на это согласится.
Получается, что разумнее сначала получить на руки Сертификат, а уже потом начать поиск подходящей недвижимости? И это спорно, принимая во внимание, что Сертификат должен быть реализован в течение 6 месяцев. То есть за 6 месяцев военнослужащий должен успеть просмотреть массу вариантов, сделать выбор, получить одобрение банка на выдачу кредита и на саму недвижимость в качестве залога, и войти в сделку. Как показывает практика, далеко не все укладываются в эти сроки.Что делать, если в течение 6 месяцев недвижимость так и не куплена?
Если военнослужащий не поменял свои планы и намерен продолжать поиски подходящего жилья, то он пишет рапорт на перевыпуск Сертификата и снова ждет два месяца. Но зачастую бывает так, что нужный вариант найден за 1-2 месяца до истечения срока реализации Сертификата, но времени вступить в сделку купли – продажи уже не остается. Как быть в этом случае?
Ранее существовал такой порядок: военнослужащий мог подать рапорт на перевыпуск Сертификата только по истечение 6 месяцев. Таким образом, сделка затягивалась еще больше: сначала нужно было дождаться пока полностью истекут 6 месяцев, а потом еще два месяца ждать нового Сертификата.
Как решается этот вопрос в «Офицерских дачах»?
Для наших покупателей этой проблемы не существует. И вот почему: у нас всегда есть в наличии несколько готовых домов со всеми оформленными документами. Эти дома как раз предназначены для покупателей с Сертификатами на руках. Такие сделки, как правило, занимают 2-2,5 месяца «под ключ».
Если же к нам обращается военнослужащий без Сертификата, то мы строим дом «под него». Через два месяца, когда он получит Сертификат, дом будет уже готов. Можно оформлять документы и выходить на сделку. Дополнительным бонусом для этой категории покупателей является возможность выбрать участок, на котором будет построен его будущий дом.
Когда лучше воспользоваться средствами НИС?
Для многих участников НИС до сих пор не решен вопрос, когда лучше воспользоваться средствами накопительного счета и приобрести недвижимость, стоит ли ждать, когда денег станет больше, какова будет сумма накоплений в следующем году?
Давайте попытаемся вместе разобраться в этом вопросе.
Итак, как мы уже сказали, сумма, доступная военнослужащему для покупки недвижимости складывается из двух составляющих:
- накопления на личном счету (ежегодный взнос + инвестиционный доход);
- кредит, предоставленный банком.
П. 1 зависит от количества лет, которые военнослужащий состоит в Программе, т.е. с каждым годом средств на счету становится больше.
П. 2 зависит от возраста самого военнослужащего. Чем он старше (т.е. чем ближе к пенсии), тем меньше банк дает кредит. НО! Эта зависимость начинает работать только по достижении военнослужащим 30 лет. Т.е. если военнослужащему 25 лет или 29 лет, Сбербанк одобрит ему одну и ту же сумму кредита – максимальную.
При этом по п.1 (т.е. накопления на личном счету НИС) у военнослужащего в возрасте 25 лет и 29 лет суммы, разумеется, разные. Из этого следует, что до 29 лет военнослужащему не имеет смысла спешить с покупкой недвижимости. Выгоднее подождать, пока средств на накопительному счету будет больше.
По достижению военнослужащим 30-летнего возраста банк начинает постепенно снижать сумму выдаваемого кредита. Так, в 32 года эта сумма составляет уже 1 950 000 руб, а в 40 лет - 950 000 руб. Правда, и на накопительном счету денег у него уже больше.
После достижения 43-летнего возраста банк кредиты военнослужащим не выдает. Они могут располагать только средствами на лицевом счету НИС, при необходимости добавляя собственные средства.
Вывод: оптимальный возраст для покупки недвижимости по военной ипотеке - 29-30 лет.
Разумеется, это утверждение не стоит абсолютизировать. На практике же на решение о покупке недвижимости сказываются и иные факторы - житейские ситуации и семейные обстоятельства.
В какой банк обратиться?
В настоящее время список аккредитованных банков, работающих с военной ипотекой, насчитывает до сотни кредитных организаций. Однако на самом деле далеко не все из них уже сейчас готовы выдавать кредиты. Часть банков все еще находится в процессе разработки и внедрения кредитных продуктов по военной ипотеке и алгоритмов работы по данному направлению.
Отсутствие опыта работы с военнослужащими и четкой процедуры выдачи кредитов этой категории заемщиков может существенно усложнить военнослужащим продвижение к заветной цели.
На сайте ФГКУ «Росвоенипотека» опубликован список самых крупных банков, работающих с военной ипотекой. И хотя этот список не велик, это те бани, которые имеют значительный опыт реализации военной ипотечной программы.
Ниже приведен список основных банков, работающих с военной ипотекой.
Условия кредитования у разных банков отличаются по ряду показателей. Обычно при выборе кредитной организации определяющими для военнослужащего являются два фактора:
- максимальный размер кредита;
- подходит ли выбранная недвижимость под требования банка.
И лишь во вторую очередь военнослужащих интересует процентная ставка по кредиту.
Ставки по ипотечному кредиту для участников НИС ниже, чем для других категорий заемщиков.
выдаваемый ведущими банками, колеблется от 2,30 млн. рублей до 2,60 млн. рублей.
Разница в 300 тыс. руб. может стать существенным аргументом в пользу банка, дающего бОльшую сумму. Однако не факт, что этот банк одобрит покупку выбранной вами недвижимости.
После покупки приобретаемая недвижимость остается в залоге у банков-кредиторов, поэтому они предпочитают кредитовать только те объекты и от тех застройщиков, о которых они имеют максимальную информацию.
В связи с этими поправками аккредитованные банки также расширили свои кредитные услуги, включив туда и кредитование военнослужащих на покупку домов с участками.
Однако требования, предъявляемые некоторыми банками к покупаемым домам, зачастую носят, скорее, заградительный характер. Например, некоторые банки требуют, чтобы дом был обязательно каменный, со всеми городскими коммуникациями, расположен не далее 25 км от МКАД, продавец – юридическое лицо. Понятно, что каменный дом со всеми коммуникациями на таком удалении от МКАД может себе позволить только весьма состоятельный человек. Военнослужащему же для приобретения такого дома в военную ипотеку необходимо располагать еще и значительными личными накоплениями.
На сегодняшний день из всех аккредитованных банков лишь Сбербанк предъявляет наиболее лояльные требования к индивидуальным домам, приобретаемым в военную ипотеку. Дом может быть не только каменным, но и деревянным. Удаленность от МКАД может достигать более 80 км. Более подробно с требованиями, предъявляемыми Сбербанком к домам, приобретаемым по военной ипотеке, можно ознакомиться здесь.
